婚前房产代持的法律风险在哪里？ | 律师实务

笔者近期接触到一例有关婚前房产代持的案例，由于本市房产限购限贷政策的实施，男方在本市已有一套自有房屋的情况下为降低该婚房的首付比例，故男方在婚前将购买的房屋登记在女方名下（女方上海市户籍，名下无房，首付35%），但双方后因感情破裂没有办理婚姻登记便分手，由于该房产属于尚未交付的期房，且银行贷款已经下放但还未取得房产证，其中涉及“婚前房产代持”众多法律风险问题值得撰文探讨一番：

1.房屋如何确权？

根据《物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。虽然男方作为实际的出资人，通过婚前协议约定的方式，事实上享有房产的所有权，但因购房合同只写了女方一个人名字，故房屋产证的办理也将只能落在女方名下，从法律层面只会认可女方为房产的所有权人，若后期产生争议，除非男方能有充分证据证明不动产权属登记确有错误并申请更正登记，否则，该房产权属将以不动产权属证书登记的权利人为准。

2.婚前房产代持协议是否有效？

一般而言，只要代持合同签订主体均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，合同就应当合法有效。

但是根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益……”也就是说，由于男方拟让女方代持房产系为了规避限购限贷政策，如果房产代持协议设置欠妥，将可能被视为协议是以合法形式掩盖非法目的，扰乱了社会经济秩序，从而被认定为无效协议。

因此认定房产代持协议是否有效不能一概而论，必须结合实践中各地方的法规政策，比如不能借名购买经济适用房等政策性保障住房等情况来综合分析。

3.房产代持人单方面处置房产的风险

不动产所有权人对自己的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，女方凭借其为不动产权属证书上登记的所有权人就可自行抵押、出售该房产，无须经过男方的同意，不动产登记中心亦不会查实是否存在房产代持的情况。一旦房产被出售，若受让方系善意且支付了合理对价，即使房产代持协议有效，也不能对抗善意第三人，该受让人取得房产的所有权，男方无法主张买卖合同无效或撤销，只能诉至法院要求女方偿还已付的购房款，但这个属于债权范畴，不能直接主张房屋的物权。

4.房产代持人死亡的风险

女方作为房产的名义所有权人，一旦因故去世，该房产将作为遗产继承。根据《继承法》第十条的规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”也即在法定继承的情况下，男方与女方分手之后，双方没有任何法律关系，一旦房产代持不被认可，则男方将眼睁睁看着自己的房产归他人所有。

5.实际所有权人贷款断供的风险

由于笔者接触的该案涉及的房屋系通过银行贷款购买，男方每月向女方的贷款银行账户内支付房贷，一旦因男方经济原因或其他原因导致其无力承担后续贷款月供，则女方将面临被银行催收甚至法律诉讼的风险，由于购房合同贷款人及产权人从法律层面均系女方个人，一旦出现此类状况，很可能将导致该房屋被银行拍卖抵债且女方个人征信受到影响，如果房产拍卖之后仍无法偿还银行的贷款，则女方还将被列入法院失信被执行人名单，最严重的后果将导致其就业，出行、贷款受到限制。

综上所述，房产代持虽然一定程度上可以规避政策的限制或者享受首付贷款的优惠条件，但必须谨记房产代持是把双刃剑，在享受权利的时候也勿忘法律风险，尤其是此类婚前房产代持之后离婚或者分手的案例，各方面对的将是一场长期的博弈。

本文作者：申浩律师事务所合伙人卢骏律师。

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